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房地產權屬登記的15大法律風險

來源:山東高法

《物權法》第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。提示:不動產登記是不動產物權的公示方式,是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果,不能把不動產登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預或行政權力對不動產物權的授權或確認,不動產登記本身并不直接設定物權。不動產登記機關在不動產權屬證書上注明的不動產權利的設定時間沒有任何意義。不動產權利設立、變更、轉讓和消滅的時間起點應為權利記載于不動產登記薄之日。但不動產物權歸屬,登記簿證明力并非絕對。

一、不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權。


裁判要旨:我國對不動產實行國家統一登記制度,未經依法登記公示的物權,不得對抗善意第三人。但不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權;設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的,通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為,以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。


也就是說,設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的法律行為和事實行為是前因,隨之相應發生的不動產物權變動及其登記是結果。因此,當事人之間發生不動產買賣、贈與、繼承、承包等法律關系,經不動產登記部門依法辦理相應的不動產物權變動登記后,一方當事人因反悔等原因對物權變動登記行為提出異議的,不宜在基礎民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟,一般應先行通過民事等途徑解決基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎民事法律關系發生的糾紛,或者依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規定,在提起行政訴訟的同時,申請一并解決相關民事爭議,人民法院可以一并審理行政和民事爭議。在基礎民事爭議解決、權利歸屬明確后,權利人可以持生效法律文書申請不動產登記部門依法變更錯誤的不動產物權登記。案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申8483號。


二、不動產物權發生變更但未辦理權屬變更登記,物權登記人有權提起第三人撤銷之訴。


裁判要旨:法院執行裁定將不動產物權執行給當事人并辦理了房屋和土地的產權變更登記手續,且土地房屋的權屬一直登記在當事人名下,當事人對該財產享有獨立請求權。盡管當事人取得該財產的執行裁定已被撤銷,但并沒有進行權屬變更登記。基于物權登記公示效力,當事人仍為相關房屋土地的權利人。因此,當事人屬于有權提起獨立訴請的第三人,因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。案件來源:中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書(2016)最高法民終570號。


三、其他法院對經法律文書確認的不動產物權采取保全措施不能影響權利人已經取得的權利。


裁判要旨:因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書生效時發生效力,是否進行不動產登記的變更,是所有權人的權利,并無法律規定該權利因未及時辦理產權登記或者變更登記而喪失。權利人取得權利后,其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權利人已經取得的權利。案件來源:中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書(2015)民申字第2747號。


四、未經審批、變更登記轉讓國有劃撥土地使用權無效。


裁判要旨:債務轉移合同涉及國有劃撥土地使用權轉讓的,出讓方與受讓方應當經有批準權的人民政府審批,并辦理國有劃撥土地使用權變更登記等手續。出讓方未經有批準權的人民政府審批,且有批準權的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為,已經責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權的,出讓方與受讓方簽訂的債務轉移合同未經審批且無法對效力進行補正,應確認該合同無效。案件來源:最高法院(2012)民申字第1553號。


五、抵押登記時間應依抵押權記載于不動產登記簿上的完成時間確定。


裁判要旨:權利證書上記載的抵押權設定時間早于抵押登記實際完成時間的,應以抵押權實際記載于不動產登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間,并以此為基礎來確定第三人是否知曉不動產登記權利狀況。


案件來源:鄒城市和源房地產開發有限責任公司與中國農業銀行股份有限公司濟寧分行、山東省濟寧豐澤圓房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛再審復查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2013)民提字第97號]。


六、房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行為違法,保留房屋登記的效力。


裁判要旨:他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。但是判斷房屋抵押權是否構成善意取得,要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素,則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。抵押權因被擔保債權的成立而成立,亦因被擔保債權的消滅而消滅。認定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權。房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行為違法,保留房屋登記的效力。案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判決 書(2017)最高法行再95號。


七、登記機關僅對不動產抵押進行備案登記,未頒發土地他項權利證明書,不產生抵押權設立的法律效果。


裁判要旨:備案登記不等同于抵押登記,僅進行備案登記的不動產抵押不能設立抵押權。備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載,未向抵押權人發放他項權利證明,不能認為完成抵押登記程序。


案件來源:山東省博興縣發達物資有限公司、魏龍喜保證合同糾紛再審審查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2015)民抗字第59號]


八、經執行裁定確認的不動產物權所有人即使未經過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權人。


裁判要旨:執行裁定確認的房屋權利人,具有物權變動和強制執行效力,房屋的所有權自該裁定生效時轉移,登記權利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下,又將其對外抵押擔保的行為無效,即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優先受償權。


案件來源:《貴陽農村商業銀行股份有限公司小河支行等訴貴州省振華電子工業進出口公司案外人執行異議之訴糾紛案》【(2014)民申字第1716號執行 2014-10-28】


九、是否頒發房屋產權證書不影響轉移登記的效力。


裁判要旨:雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序,但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿,房屋登記便發生效力。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書(2018)最高法行再165號。


十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續享有抵押權。


裁判要旨:抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產初始登記后,抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記,并不必然導致在建工程抵押權消滅,此種情況下,抵押延續,且具有對抗第三人的效力。


案件來源:中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院(2007)民二終字第61號]


十一、在生效法律文書依然有效的情況下,不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


裁判要旨:生效法律文書確認不動產物權后,當事人未及時辦理產權變更登記,致使不動產登記簿顯示的權屬狀態與生效法律文書確立的權屬狀態不一致,該情形并不影響當事人依據生效法律文書對該不動產享有物權。在生效法律文書依然有效的情況下,不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申5914號。


十二、行政機關的頒證行為導致土地使用權人與房屋所有權人不一致的,當事人可請求撤銷違法的頒證行為。


裁判要旨:上述土地使用證和房屋所有權證的頒發,違背房地一致原則。呂梁市政府根據張永杰申請對文水縣政府核發的文國用(2006)字第G0112130002號《國有土地使用證》進行復議時,查明該頒證行為所依據的權屬來源資料有涂改,所蓋印章也與當時使用的不符且頒證程序違法,據此復議決定撤銷該頒證行為,并責令文水縣政府在30日內重新作出具體行政行為,并無不當。


案件來源:張永杰、韓作剛與呂梁市人民政府行政復議申訴行政裁定書,[最高人民法院(2014)行監字第356號]。


十三、土地使用權證因違法被撤銷,不影響成立在后的抵押權的成立并實現。


裁判要旨:根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條和第一百八十條的規定,抵押權的標的為債務人的財產,而非財產的物權憑證,故,即使作為抵押財產物權憑證的靈國用(2013)第72號國有土地使用權證因違法被撤銷,亦不應影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權。靈寶市人民政府應當在依法辦理涉案土地相關權證后,對中國郵政三門峽支行取得的抵押權登記依法進行相應變更。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書(2018)最高法行再183號。


十四、第三人未依據生效的法律文書辦理變更登記的,不影響其享有的物權。


裁判要旨:人民法院作出的生效民事判決已經確認被征收房屋的產權歸第三人所有,雖然第三人未于民事判決生效后及時辦理相應產權變更登記,出現房地產登記簿顯示的權屬狀態與法院生效裁判確立的權屬狀態之間存在不一致的情形,但該情形并不影響其依據生效的法律文書對被征收房屋享有不動產物權。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申5914號。


十五、預登記的土地使用權證書不產生物權登記的法律效果。


裁判要旨:我國實行土地登記發證制度,以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用者應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,由縣級以上政府核發國有土地使用權證書,確認權利。雖簽訂國有土地使用權出讓合同,但沒有按照相關法律規定申請國有土地使用權設定登記,僅通過預登記申請獲得預登記的國有土地使用證,并非國有土地使用權正式登記確權證書,預登記行為不產生物權登記的法律效果。案件來源:最高人民法院行政判決書(2018)最高法行再97號。


綜上,最高人民法院 關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第二條:當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。


由此可見,不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權。

《物權法》第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。提示:不動產登記是不動產物權的公示方式,是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果,不能把不動產登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預或行政權力對不動產物權的授權或確認,不動產登記本身并不直接設定物權。不動產登記機關在不動產權屬證書上注明的不動產權利的設定時間沒有任何意義。不動產權利設立、變更、轉讓和消滅的時間起點應為權利記載于不動產登記薄之日。但不動產物權歸屬,登記簿證明力并非絕對。

一、不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權。


裁判要旨:我國對不動產實行國家統一登記制度,未經依法登記公示的物權,不得對抗善意第三人。但不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權;設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的,通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為,以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。


也就是說,設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的法律行為和事實行為是前因,隨之相應發生的不動產物權變動及其登記是結果。因此,當事人之間發生不動產買賣、贈與、繼承、承包等法律關系,經不動產登記部門依法辦理相應的不動產物權變動登記后,一方當事人因反悔等原因對物權變動登記行為提出異議的,不宜在基礎民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟,一般應先行通過民事等途徑解決基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎民事法律關系發生的糾紛,或者依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規定,在提起行政訴訟的同時,申請一并解決相關民事爭議,人民法院可以一并審理行政和民事爭議。在基礎民事爭議解決、權利歸屬明確后,權利人可以持生效法律文書申請不動產登記部門依法變更錯誤的不動產物權登記。案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申8483號。


二、不動產物權發生變更但未辦理權屬變更登記,物權登記人有權提起第三人撤銷之訴。


裁判要旨:法院執行裁定將不動產物權執行給當事人并辦理了房屋和土地的產權變更登記手續,且土地房屋的權屬一直登記在當事人名下,當事人對該財產享有獨立請求權。盡管當事人取得該財產的執行裁定已被撤銷,但并沒有進行權屬變更登記。基于物權登記公示效力,當事人仍為相關房屋土地的權利人。因此,當事人屬于有權提起獨立訴請的第三人,因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。案件來源:中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書(2016)最高法民終570號。


三、其他法院對經法律文書確認的不動產物權采取保全措施不能影響權利人已經取得的權利。


裁判要旨:因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書生效時發生效力,是否進行不動產登記的變更,是所有權人的權利,并無法律規定該權利因未及時辦理產權登記或者變更登記而喪失。權利人取得權利后,其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權利人已經取得的權利。案件來源:中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書(2015)民申字第2747號。


四、未經審批、變更登記轉讓國有劃撥土地使用權無效。


裁判要旨:債務轉移合同涉及國有劃撥土地使用權轉讓的,出讓方與受讓方應當經有批準權的人民政府審批,并辦理國有劃撥土地使用權變更登記等手續。出讓方未經有批準權的人民政府審批,且有批準權的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為,已經責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權的,出讓方與受讓方簽訂的債務轉移合同未經審批且無法對效力進行補正,應確認該合同無效。案件來源:最高法院(2012)民申字第1553號。


五、抵押登記時間應依抵押權記載于不動產登記簿上的完成時間確定。


裁判要旨:權利證書上記載的抵押權設定時間早于抵押登記實際完成時間的,應以抵押權實際記載于不動產登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間,并以此為基礎來確定第三人是否知曉不動產登記權利狀況。


案件來源:鄒城市和源房地產開發有限責任公司與中國農業銀行股份有限公司濟寧分行、山東省濟寧豐澤圓房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛再審復查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2013)民提字第97號]。


六、房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行為違法,保留房屋登記的效力。


裁判要旨:他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。但是判斷房屋抵押權是否構成善意取得,要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素,則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。抵押權因被擔保債權的成立而成立,亦因被擔保債權的消滅而消滅。認定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權。房屋登記本應判決撤銷,但撤銷將影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現,故應當判決確認房屋登記行為違法,保留房屋登記的效力。案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判決 書(2017)最高法行再95號。


七、登記機關僅對不動產抵押進行備案登記,未頒發土地他項權利證明書,不產生抵押權設立的法律效果。


裁判要旨:備案登記不等同于抵押登記,僅進行備案登記的不動產抵押不能設立抵押權。備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載,未向抵押權人發放他項權利證明,不能認為完成抵押登記程序。


案件來源:山東省博興縣發達物資有限公司、魏龍喜保證合同糾紛再審審查與審判監督民事判決書[最高人民法院(2015)民抗字第59號]


八、經執行裁定確認的不動產物權所有人即使未經過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權人。


裁判要旨:執行裁定確認的房屋權利人,具有物權變動和強制執行效力,房屋的所有權自該裁定生效時轉移,登記權利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下,又將其對外抵押擔保的行為無效,即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優先受償權。


案件來源:《貴陽農村商業銀行股份有限公司小河支行等訴貴州省振華電子工業進出口公司案外人執行異議之訴糾紛案》【(2014)民申字第1716號執行 2014-10-28】


九、是否頒發房屋產權證書不影響轉移登記的效力。


裁判要旨:雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發證兩個程序,但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載于登記簿,房屋登記便發生效力。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書(2018)最高法行再165號。


十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續享有抵押權。


裁判要旨:抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產初始登記后,抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記,并不必然導致在建工程抵押權消滅,此種情況下,抵押延續,且具有對抗第三人的效力。


案件來源:中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院(2007)民二終字第61號]


十一、在生效法律文書依然有效的情況下,不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


裁判要旨:生效法律文書確認不動產物權后,當事人未及時辦理產權變更登記,致使不動產登記簿顯示的權屬狀態與生效法律文書確立的權屬狀態不一致,該情形并不影響當事人依據生效法律文書對該不動產享有物權。在生效法律文書依然有效的情況下,不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟,與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系,不具有原告主體資格。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申5914號。


十二、行政機關的頒證行為導致土地使用權人與房屋所有權人不一致的,當事人可請求撤銷違法的頒證行為。


裁判要旨:上述土地使用證和房屋所有權證的頒發,違背房地一致原則。呂梁市政府根據張永杰申請對文水縣政府核發的文國用(2006)字第G0112130002號《國有土地使用證》進行復議時,查明該頒證行為所依據的權屬來源資料有涂改,所蓋印章也與當時使用的不符且頒證程序違法,據此復議決定撤銷該頒證行為,并責令文水縣政府在30日內重新作出具體行政行為,并無不當。


案件來源:張永杰、韓作剛與呂梁市人民政府行政復議申訴行政裁定書,[最高人民法院(2014)行監字第356號]。


十三、土地使用權證因違法被撤銷,不影響成立在后的抵押權的成立并實現。


裁判要旨:根據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條和第一百八十條的規定,抵押權的標的為債務人的財產,而非財產的物權憑證,故,即使作為抵押財產物權憑證的靈國用(2013)第72號國有土地使用權證因違法被撤銷,亦不應影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權。靈寶市人民政府應當在依法辦理涉案土地相關權證后,對中國郵政三門峽支行取得的抵押權登記依法進行相應變更。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書(2018)最高法行再183號。


十四、第三人未依據生效的法律文書辦理變更登記的,不影響其享有的物權。


裁判要旨:人民法院作出的生效民事判決已經確認被征收房屋的產權歸第三人所有,雖然第三人未于民事判決生效后及時辦理相應產權變更登記,出現房地產登記簿顯示的權屬狀態與法院生效裁判確立的權屬狀態之間存在不一致的情形,但該情形并不影響其依據生效的法律文書對被征收房屋享有不動產物權。


案件來源:中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書(2017)最高法行申5914號。


十五、預登記的土地使用權證書不產生物權登記的法律效果。


裁判要旨:我國實行土地登記發證制度,以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用者應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,由縣級以上政府核發國有土地使用權證書,確認權利。雖簽訂國有土地使用權出讓合同,但沒有按照相關法律規定申請國有土地使用權設定登記,僅通過預登記申請獲得預登記的國有土地使用證,并非國有土地使用權正式登記確權證書,預登記行為不產生物權登記的法律效果。案件來源:最高人民法院行政判決書(2018)最高法行再97號。


綜上,最高人民法院 關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第二條:當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。


由此可見,不動產登記,僅僅是權利歸屬的確認和記載,本身并不直接設定物權。

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